미국에서 주택 구입 과정

한국에서와 마찬가지로 미국에서 주택을 구입하는 것은 매우 큰일 중 하나예요. 많은 돈들이 오갈 뿐만 아니라 집을 사는 사람(Home Buyer), 집을 파는 사람(Home Seller), 부동산 중개인(Realtor), 대출 관계자(Mortgage Lender), 명의 중개인(Title company), 보험회사(Home Insurance Company), 주택 검사관(Home Inspector) 등 많은 기관과 사람들이 유기적으로 연결되어 일을 하게 되죠. 이들 기관과 사람들은 주택을 구입하는 각 과정에서 만나야 하거나 고용해야 해서, 주택을 구입하는 과정을 알고 있으면 스케줄을 맞추는데 도움이 돼요. 물론, 이 과정은 개인이나 거주지에 따라 조금씩 달라요.

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미국에서 주택을 구입은 우선 부동산 중개인(Realtor, 리얼터)라고 하는 사람들을 만나는 데서 시작할 수 있어요(미국의 부동산 중개수수료에 대해 궁금하면 제 글 미국 부동산 중개수수료를 클릭해 보세요). 이들은 브로커(Broker)라고 불리는 회사에 소속되어 있는 부동산 전문가들로 관심 있는 지역의 브로커 사무실을 방문하거나, 오픈 하우스(Open House) 행사에서 만날 수 있어요. 브로커는 잘 알려진 켈러 윌리엄스(Keller Williams)나 센추리21(Century 21)과 같은 회사일 수도 있고 개인일 수도 있어요. 오픈 하우스는 집을 팔기 위해서 주말에 집을 보여주는 행사로, 이 행사에 가면 집에 대해 설명해주는 중개인이 있어요. 이 오픈 하우스 행사를 하는 집은 보통 집 앞에 오픈 하우스 날짜와 시간이 적힌 안내판을 설치해 놓아서 정해진 시간에는 자유롭게 들어갈 수 있어요. 부동산 중개인을 만나서 대강의 지역 및 주택 정보를 얻은 후에는 (요즘에는 zillow.com과 같은 인터넷 사이트에서도 많은 정보를 얻을 수 있어요.) 대출 관련해서 대출기관의 사전 승인을 받아요. 물론, 대출 없이 주택을 구입한다면 이 단계는 필요하지 않아요. 대출 관련 기관에서 본인의 대출이 얼마나 될건지 확인 후, 대략의 조건 (주택 가격, 다운페이 등)을 넣어 사전 승인 편지(Pre-Approval letter)를 받으면 돼요. 다운페이는 본인이 주택을 구매하기 위해 대출을 제외하고 지불하는 돈으로 일반적으로 집값의 10-15% 정도예요. 사전 승인 편지를 받으면 대강의 예산을 알 수 있어서, 구입할 수 있는 주택의 범위가 결정되고 그에 따라서 부동산 중개인과 매물을 검토해서 조건에 맞는 주택을 결정할 수 있어요. 

마음에 드는 주택이 결정되었으면, 그 주택의 주인에게 제안을 넣을 수 있어요. 이때는 여러 조건을 따져서 매물의 가격이 적당한지 고려한 후 적절한 가격을 제시하게 돼요. 집주인은 여러 개의 제안을 받을 경우 가장 좋은 제안을 선택하기 때문에 제안이 받아들여 지지 않으면, 다른 매물을 알아 봐야 해요. 제안이 받아들여지면, 계약금을 내요. 이후 본계약까지 약 일주일 정도의 시간이 있는데, 이 사이에 주택을 검사하게 되고, 요구 사항이 있으면 판매자와 협상을 통해서 최종 계약서에 반영할 수 있어요. 이때 좋은 주택 검사관을 선정해서 꼼꼼하게 살펴보는 것이 중요해요. 이 기간 동안 마음이 바뀌면 계약을 파기할 수 있는데, 계약금은 돌려 주지 않아요. 계약을 하기로 하면, 본 계약이 이뤄지는 날짜를 정하게 되고 (클로징 데이트, closing date) 이 날짜 이후에는 구매자가 해당 주택에 관한 권리를 갖게 돼요. 모든 계약이 이루어지면, 대출을 신청해야 하는데 클로징 데이트에 맞춰서 승인이 나야 하고 대출 신청 시 집 보험과 재산세, 대출금을 내는 통장(escrow)을 설정하거나 이자율을 조정할 수 있어요. 클로징 데이트에는 명의 회사에서 부동산 중개인과 구매자, 판매자가 만나서 변호사의 입회 아래 모든 서류에 사인을 하게 돼요. 개인 변호사가 있다면 함께 입회해도 되고, 모든 서류 절차를 변호사들이 할 수도 있어요.